ABD'de Mortgage ve Konut Kredisi Rehberi: Türk-Amerikan Toplumu İçin Eksiksiz Kılavuz

Amerika'da ev sahibi olmak, Türk-Amerikan toplumunun en sık sorduğu konuların başında geliyor. Mortgage sistemi Türkiye'deki konut kredisinden çok farklı çalışıyor ve doğru bilgiyle hareket etmek on binlerce dolar tasarruf anlamına gelebilir. Bu rehberde, ABD'deki mortgage sistemini baştan sona, Türk toplumunun özel durumlarını gözeterek açıklıyoruz.

Mortgage Nedir? Türkiye'deki Konut Kredisinden Farkı

Mortgage, satın alınan evin kendisinin teminat (ipotek) olarak gösterildiği uzun vadeli bir kredidir. Türkiye'deki konut kredisine benzer; ancak temel farkları vardır:

• Vade: ABD'de standart vade 30 yıldır (Türkiye'de genellikle 10–15 yıl)
• Faiz yapısı: ABD'de sabit faiz (fixed-rate) yaygındır ve 30 yıl boyunca değişmez
• Peşinat: ABD'de bazı kredi türlerinde peşinat sıfıra kadar düşebilir
• Devlet destekli seçenekler: FHA, VA ve USDA gibi devlet destekli programlar düşük gelirli veya ilk kez ev alan kişilere önemli avantajlar sunar
• Mortgage sigortası: Düşük peşinatlı kredilerde ek sigorta primi ödenir
• Vergi avantajı: Mortgage faizi vergi beyannamesinde düşülebilir

Mortgage Türleri: Hangisi Size Uygun?

1. Konvansiyonel (Conventional) Kredi

Devlet garantisi olmayan, Fannie Mae ve Freddie Mac standartlarına uygun kredilerdir. ABD'de en yaygın kullanılan mortgage türüdür.

Özellik	Detay
Minimum kredi skoru	620 (en iyi oranlar için 740+)
Minimum peşinat	Yüzde 3–5
Borç-gelir oranı (DTI)	Maksimum yüzde 43 (bazı istisnalar mümkün)
Mortgage sigortası (PMI)	Peşinat yüzde 20'nin altındaysa zorunlu; yüzde 20 öz sermayeye ulaşıldığında kaldırılabilir
2026 kredi limiti	832.750 dolar (çoğu bölge); yüksek maliyetli bölgelerde 1.249.125 dolara kadar
Kullanım alanı	Birincil konut, ikinci ev veya yatırım amaçlı mülk

Kimin için uygun? Kredi skoru 620 ve üzeri olan, en az yüzde 3 peşinat biriktirebilmiş, sabit geliri olan herkes. Yüzde 20 peşinat koyabilenler PMI ödemekten kurtulur — bu aylık yüzlerce dolar tasarruf demektir.

2. FHA Kredisi (Federal Housing Administration)

Devlet destekli, düşük kredi skorlu veya sınırlı peşinatı olan alıcılar için tasarlanmış kredi türü. İlk kez ev alanlar arasında çok popülerdir.

Özellik	Detay
Minimum kredi skoru	580 (yüzde 3,5 peşinatla); 500–579 arası ise yüzde 10 peşinat gerekir
Minimum peşinat	Yüzde 3,5
Borç-gelir oranı (DTI)	Yüzde 43'e kadar (bazı durumlarda yüzde 50'ye kadar)
Mortgage sigortası (MIP)	Peşin yüzde 1,75 + yıllık yaklaşık yüzde 0,55 (aylık ödenir). Peşinat yüzde 10'un altındaysa kredinin ömrü boyunca devam eder
2026 kredi limiti	541.287 dolar (düşük maliyetli bölgeler); 1.249.125 dolara kadar (yüksek maliyetli bölgeler)
Kullanım alanı	Yalnızca birincil konut (60 gün içinde taşınma zorunlu)

Önemli: FHA kredileri yalnızca ABD vatandaşları ve yasal daimi oturma izni (Green Card) sahipleri için geçerlidir. HUD kurallarına göre DACA, bekleyen iltica başvuruları veya geçici vize statüsündeki kişiler FHA kredisi kullanamaz.

Kimin için uygun? Kredi skoru düşük olan, sınırlı peşinatı bulunan veya öğrenci kredisi gibi borçları nedeniyle konvansiyonel krediye hak kazanamayan alıcılar.

3. VA Kredisi (Department of Veterans Affairs)

ABD ordusunda hizmet etmiş veya hâlâ görev yapan kişiler ile hak kazanan eşleri için sunulan çok avantajlı kredi türü.

Özellik	Detay
Kimler başvurabilir	Aktif görevli askerler, gaziler ve hak kazanan eşleri
Minimum kredi skoru	Resmi minimum yok; çoğu kredi kuruluşu 620 arar
Peşinat	Sıfır — peşinat gerekmez
Mortgage sigortası	Aylık PMI yok — büyük avantaj. Tek seferlik VA Finansman Ücreti var (ilk kullanımda yaklaşık yüzde 2,15); hizmete bağlı engelli gaziler bu ücretten muaf
Kredi limiti	Tam VA hakkı olanlar için limit yok
Faiz oranları	Konvansiyonel kredilerden genellikle yüzde 0,25–0,50 daha düşük

Türk-Amerikan toplumu için not: ABD ordusunda görev yapan veya yapmış Türk kökenli Amerikalılar bu krediden yararlanabilir. Çifte vatandaşlık VA kredisi hakkını etkilemez.

4. USDA Kredisi (U.S. Department of Agriculture)

Kırsal bölgelerde ev almak isteyenler için sıfır peşinatlı, düşük faizli devlet destekli kredi.

Özellik	Detay
Kimler başvurabilir	ABD vatandaşları veya daimi oturum izni sahipleri; hane geliri bölge medyan gelirinin altında olmalı
Minimum kredi skoru	Resmi minimum yok; çoğu kuruluş 640 arar
Peşinat	Sıfır
Ücretler	Kapanışta yüzde 1 garanti ücreti + yıllık yüzde 0,35 (aylık ödenir)
Faiz oranları	Piyasadaki en düşük oranlardan — FHA ve konvansiyonel kredilerden yaklaşık yüzde 0,5–0,75 daha düşük
Konum şartı	Yalnızca USDA tarafından belirlenen kırsal bölgelerdeki mülkler

Türk-Amerikan toplumu için not: Iowa, Ohio, Michigan gibi Midwest eyaletlerinde veya büyük şehirlerin dışındaki banliyölerde yaşayan Türk aileler bu krediden faydalanabilir. USDA'nın "kırsal" tanımı düşünüldüğünden geniştir — nüfusu 35.000'in altındaki birçok kasaba uygun kabul edilir. USDA'nın web sitesinden adresinizin uygun olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.

5. Jumbo Kredi

Konvansiyonel kredi limitinin (832.750 dolar) üzerindeki mülkler için kullanılan kredi türü. New York, San Francisco, Los Angeles gibi pahalı piyasalarda sıkça başvurulur.

Özellik	Detay
Minimum kredi skoru	680–700 (en iyi oranlar için 740+)
Peşinat	Yüzde 10–30 (genellikle yüzde 20)
Borç-gelir oranı	Yüzde 36–43
Nakit rezerv	6–12 aylık mortgage ödemesini karşılayacak nakit varlık gösterilmeli
Faiz oranları	2026'da yaklaşık yüzde 6,50–7,00
Kapanış süresi	45–60 gün (konvansiyonel kredilerin 30–45 gününden uzun)

Sabit Faiz mi, Değişken Faiz mi? (Fixed-Rate vs. ARM)

Sabit Faizli Mortgage (Fixed-Rate)

Faiz oranı kredinin tüm ömrü boyunca değişmez. 30 yıllık sabit mortgage, ABD'de en popüler seçenektir.

Avantajları:

• Aylık ödemeniz hiçbir zaman değişmez — bütçe planlaması kolay
• Faizler yükselirse sizi etkilemez
• Faizler düşerse refinansman yaparak yeni düşük orandan faydalanabilirsiniz

Dezavantajı: Başlangıç faiz oranı, ARM'ye göre genellikle daha yüksektir.

Mart 2026 oranları: 30 yıllık sabit yüzde 6,11; 15 yıllık sabit yüzde 5,50 (Freddie Mac, 12 Mart 2026).

Değişken Faizli Mortgage (ARM — Adjustable-Rate Mortgage)

Belirli bir süre sabit faiz uygulanır; sonra piyasa koşullarına göre faiz periyodik olarak değişir. Yaygın türler: 5/1 ARM (5 yıl sabit, sonra yıllık ayarlama), 7/1 ARM, 10/1 ARM.

Avantajları:

• Başlangıç faizi sabit faizden düşüktür — ilk yıllarda aylık ödemede tasarruf
• 5–7 yıl içinde evi satmayı veya refinansman yapmayı planlıyorsanız mantıklı
• Piyasa faizleri düşerse aylık ödemeniz de düşer

Dezavantajları:

• Sabit dönem bittiğinde faiz artabilir — aylık ödeme beklenmedik şekilde yükselebilir
• Uzun vadeli bütçe planlaması zor
• Konvansiyonel ARM için minimum yüzde 5 peşinat gerekir (sabit faizde yüzde 3)

Kimin için uygun? Birkaç yıl içinde taşınmayı veya evi satmayı planlayan, faiz riskini yönetebilecek mali güce sahip kişiler. "Sonsuza kadar yaşayacağım ev" arıyorsanız sabit faiz daha güvenlidir.

Green Card ve Vize Sahipleri İçin Mortgage

Bu bölüm, ABD'deki Türk toplumunun en çok merak ettiği konulardan biridir.

Green Card (Daimi Oturma İzni) Sahipleri

Green Card sahipleri, ABD vatandaşlarıyla aynı mortgage seçeneklerine sahiptir. Konvansiyonel, FHA, VA (askerlik hizmeti varsa) ve USDA kredilerinin tamamına başvurabilirsiniz.

Gerekli belgeler:

• Geçerli Green Card (Form I-551)
• Social Security kartı
• Standart gelir ve varlık belgeleri (W-2, vergi beyannamesi, banka hesap özetleri)

Bunların ötesinde süreç, bir ABD vatandaşının başvurusundan farksızdır.

Çalışma Vizesi Sahipleri (H-1B, L-1, O-1, TN vb.)

Geçici çalışma vizesiyle ABD'de bulunan kişiler de mortgage alabilir. Ancak bazı ek gereksinimler vardır:

• Geçerli SSN ve EAD (Employment Authorization Document) gereklidir
• Vize süresi: Çoğu kredi kuruluşu, vize süresinin kapanış tarihinden en az 3 yıl sonrasına kadar geçerli olmasını veya yenilenme olasılığının yüksek olduğunun gösterilmesini ister
• Kullanılabilecek kredi türleri: Konvansiyonel krediler ve Non-QM (Non-Qualified Mortgage) krediler. FHA kredisi geçici vize statüsündekiler için kullanılamaz
• Mülk kullanımı: Birincil konut olarak kullanılmalı

Fannie Mae, yasal daimi veya geçici oturma izni olan borçlulara ABD vatandaşlarıyla aynı koşullarda mortgage sağlanmasına izin verir.

ITIN ile Mortgage (Social Security Numarası Olmayanlar)

SSN'si olmayan ancak IRS tarafından verilmiş ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) numarası bulunan kişiler de ev alabilir. ABD PATRIOT Yasası'nın özel bir hükmü sayesinde bankalar ITIN'i geçerli kimlik olarak kabul edebilir.

ITIN kredisi koşulları:

• Peşinat: Genellikle yüzde 15–20 (güçlü kredi geçmişiyle yüzde 10'a kadar düşebilir; bazı kuruluşlar yüzde 3,5 sunuyor)
• Kredi skoru: Minimum 600 (geleneksel kredi skoru yoksa alternatif kredi verileri — kira ödeme geçmişi gibi — kabul edilebilir)
• Gelir belgesi: Maaş bordrosu, vergi beyannamesi veya banka hesap özetleri
• İstihdam: Aynı işverenle veya aynı sektörde en az 2 yıllık sürekli çalışma geçmişi
• Kredi türü: Non-QM krediler (FHA, VA veya USDA kredilerine başvurulamaz)
• Faiz oranları: Geleneksel mortgage'dan yüzde 0,5–2 daha yüksek

ITIN kredisi sunan kuruluşlar genellikle kredi birlikleri (credit unions) ve topluluk geliştirme finans kuruluşlarıdır (CDFIs). Büyük bankalardan bazıları da sunar; ancak her zaman ilan etmezler. Bölgenizdeki bankalara ve kredi birliklerine doğrudan sormanızı öneririz.

Kredi Skoru: Ne Kadar Gerekli, Nasıl Yükseltilir?

Mortgage Türüne Göre Minimum Kredi Skorları

Kredi Türü	Minimum Skor	En İyi Oranlar İçin
Konvansiyonel	620	740+
FHA	580 (yüzde 3,5 peşinat); 500 (yüzde 10 peşinat)	680+
VA	Resmi minimum yok (620 tercih edilir)	740+
USDA	Resmi minimum yok (640 tercih edilir)	680+
Jumbo	680–700	740+

ABD'ye Yeni Gelen Türkler İçin Kredi Skoru Oluşturma Rehberi

Türkiye'deki kredi geçmişiniz ABD'ye transfer edilmez. ABD'ye yeni gelen bir göçmen olarak kredi skoru sıfırdan başlar. Mortgage almaya hazır bir kredi skoru oluşturmak genellikle 1–2 yıl sürer. İşte adımlar:

1. SSN veya ITIN edinin — kredi geçmişi oluşturmanın ilk koşulu
2. Güvenceli kredi kartı (secured credit card) açın — iade edilebilir bir depozito yatırarak alınan bu kartlar, kredi geçmişi olmayan kişiler için tasarlanmıştır. Capital One, Discover ve Chase bu kartları sunmaktadır
3. Yetkili kullanıcı (authorized user) olun — iyi kredi geçmişi olan bir aile üyesi veya arkadaşınız sizi kendi kredi kartına yetkili kullanıcı olarak ekleyebilir. Bu kişinin olumlu ödeme geçmişi sizin raporunuza da yansır
4. Kredi oluşturma kredisi (credit-builder loan) alın — 300–1.000 dolar arasındaki bu krediler, kredi geçmişi oluşturmak için tasarlanmıştır. Ödediğiniz taksitler kredi bürolarına raporlanır
5. Experian Boost kullanın — ücretsiz bir araç olan Experian Boost, zamanında ödenen kira, elektrik, su, telefon ve streaming abonelik ödemelerinizi Experian kredi raporunuza ekler
6. Nova Credit ile yabancı kredi geçmişinizi kullanın — Nova Credit, Türkiye dahil bazı ülkelerdeki kredi geçmişinizi ABD'deki kredi kuruluşlarıyla paylaşabilen bir fintech şirketidir

Altın kurallar:

• Tüm ödemelerinizi zamanında yapın — ödeme geçmişi, kredi skorunuzun en önemli faktörüdür
• Kredi kartı bakiyenizi limitin yüzde 30'unun altında tutun (ideal olarak yüzde 10 altı)
• Kısa sürede çok fazla yeni kredi başvurusu yapmayın
• FICO skoru hesaplanabilmesi için en az bir hesabın 6 aydır açık ve raporlanıyor olması gerekir

Ön Onay (Pre-Approval) Süreci

Ev aramaya başlamadan önce mutlaka ön onay alın. Ön onay, kredi kuruluşunun mali durumunuzu değerlendirerek ne kadarlık mortgage alabileceğinizi yazılı olarak bildirmesidir. 2026'da satıcılar ve emlakçılar, teklif vermeden önce ön onay mektubu bekler.

Gerekli Belgeler

• Gelir belgeleri: Son 30 günlük maaş bordrosu (pay stubs), son 2 yılın W-2 formları, son 2 yılın federal vergi beyannameleri
• Kimlik: Geçerli ehliyet veya pasaport + bir ek kimlik belgesi
• Varlık belgeleri: Son 2–3 aylık banka hesap özetleri (checking, savings, emeklilik hesapları, yatırım hesapları)
• Borç bilgileri: Kredi raporunuzda görünmeyen tüm aylık borç ödemelerinin listesi
• Oturma geçmişi: Son 2 yılın adresleri ve kira durumunda ev sahibi bilgileri
• Serbest meslek sahipleri için ek belgeler: İşletme vergi beyannameleri ve güncel kâr-zarar tablosu
• Hediye fonları kullanılacaksa: Paranın borç olmadığını belirten hediye mektubu (gift letter)

Süreç ve Süre

Belgeleriniz hazırsa ön onay 24–48 saat içinde alınabilir. Online kredi kuruluşları aynı gün, geleneksel bankalar 3–5 iş günü içinde sonuç verebilir. Ön onay genellikle 60–90 gün geçerlidir.

Kritik uyarı: Ön onay ile kapanış arasında büyük mali değişikliklerden kaçının. Yeni araba almayın, kredi kartı başvurusu yapmayın, iş değiştirmeyin. Kredi kuruluşu kapanış öncesi mali durumunuzu yeniden doğrular ve herhangi bir değişiklik onayınızı riske atabilir.

Kapanış Maliyetleri (Closing Costs)

Peşinatın yanı sıra, ev alıcıları kapanış günü ek masraflar öder. Bu maliyetler genellikle evin satış fiyatının yüzde 2–6'sı arasındadır.

300.000 dolarlık bir ev için tahmini kapanış maliyetleri:

Kalem	Tahmini Tutar
Başvuru ücreti (application fee)	200–500 dolar
Değerleme (appraisal)	500–1.000 dolar
Ev muayenesi (home inspection)	300–500 dolar
Kredi kullandırma ücreti (origination fee)	Kredi tutarının yaklaşık yüzde 1'i
Unvan arama ve sigortası (title search & insurance)	300–2.500 dolar
Emanet ücreti (escrow fee)	350–1.000 dolar
Underwriting ücreti	300–750 dolar
Kredi raporu ücreti	35 dolar
Avukatlık ücreti (bazı eyaletlerde zorunlu)	400+ dolar
FHA kullanılıyorsa ön MIP	Kredi tutarının yüzde 1,75'i
Toplam (tahmini)	6.000–18.000 dolar

Kapanış maliyetlerini düşürmenin yolları:

• Satıcıdan katkı (seller concessions): Satıcının kapanış masraflarının bir kısmını veya tamamını karşılamasını müzakere edebilirsiniz
• Alışveriş yapın: Farklı kredi kuruluşlarından Loan Estimate (kredi tahmini) belgesi isteyin ve ücretleri karşılaştırın
• Lender credit: Biraz daha yüksek faiz oranı kabul ederek kapanış maliyetlerinin bir kısmını kredi kuruluşuna karşılattırabilirsiniz
• Yardım programları: İlk kez ev alanlara yönelik eyalet ve yerel yardım programları kapanış masraflarını da karşılayabilir

Peşinat Yardımı ve Hibe Programları

Birçok alıcı, peşinat biriktirmenin en büyük engel olduğunu düşünür. Ancak ABD'de düşük ve orta gelirli alıcılara peşinat ve kapanış maliyetlerinde yardım eden çok sayıda program bulunmaktadır.

Ulusal Programlar

• National Homebuyers Fund (NHF): Kredi tutarının yüzde 5'ine kadar hibe veya 3 yıl sonunda silinebilir kredi şeklinde peşinat yardımı. Konvansiyonel, FHA, VA ve USDA kredileriyle kullanılabilir
• Chenoa Fund: Satış fiyatının yüzde 3,5 veya yüzde 5'i kadar peşinat yardımı. 36 ay art arda zamanında ödeme yapılırsa silinir. Minimum 600 kredi skoru ve bölge medyan gelirinin yüzde 115'inin altında gelir gerekir
• HomeReady (Fannie Mae) ve Home Possible (Freddie Mac): Yüzde 3 peşinatla mortgage. Geliri bölge medyan gelirinin yüzde 50'sinin altında olan ilk kez alıcılar 2.500 dolar ek kredi alabilir

Banka Programları

• Bank of America: 7.500 dolara kadar kapanış maliyeti yardımı + peşinat hibeleri
• Wells Fargo: Düşük-orta gelirli alıcılar için 10.000 dolara kadar peşinat yardımı + 5.000 dolara kadar kapanış maliyeti kredisi

Eyalet Programları

Her eyaletin kendi konut finansmanı ajansı (HFA) vardır ve ilk kez ev alanlara özel programlar sunar. Yaşadığınız eyaletin HFA'sını bulmak için usa.gov/buying-home-programs adresini ziyaret edebilirsiniz.

Mortgage Faizi ve Vergi Avantajları (2026)

One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) kapsamında 2026 yılında ev sahipleri için önemli vergi değişiklikleri yürürlüğe girdi:

Mortgage Faiz İndirimi

750.000 dolara kadar olan mortgage borcu üzerindeki faizi vergi beyannamesinde düşebilirsiniz (evli ayrı beyan verenler için 375.000 dolar). Bu indirim artık kalıcı hale getirildi.

SALT İndirimi (Eyalet ve Yerel Vergiler)

SALT indirimi tavanı 10.000 dolardan 40.000 dolara yükseltildi (2025–2029 vergi yılları için). 2026'da tavan enflasyona göre ayarlanarak 40.400 dolar olacak. Düzeltilmiş brüt geliri (MAGI) 500.000 doların üzerinde olanlar için kademeli azaltma uygulanır.

Bu değişiklik özellikle New York, New Jersey, California ve Connecticut gibi eyalet vergilerinin yüksek olduğu bölgelerde yaşayan ev sahipleri için büyük bir avantaj.

PMI İndirimi Geri Geldi

Özel mortgage sigortası (PMI) primleri 2026 itibarıyla yeniden vergiden düşülebilir hale geldi. 2021'den sonra süresi dolmuş olan bu indirim OBBBA ile canlandırıldı. Düzeltilmiş brüt geliri 100.000 doların üzerinde olanlarda kademeli azaltma uygulanır.

Standart İndirim vs. Kalemlendirme

2025 vergi yılında standart indirim bireysel başvurular için 15.750 dolar, evli ortak başvurular için 31.500 dolar. Mortgage faizi, emlak vergisi ve SALT toplamınız bu tutarı aşıyorsa kalem kalem beyan (itemizing) yapmanız vergi avantajı sağlar. Yükseltilen SALT tavanı ve yeniden düşülebilir PMI ile birlikte, artık daha fazla ev sahibi için kalem kalem beyan mantıklı hale geldi.

Refinansman (Refinancing): Ne Zaman Mantıklı?

Refinansman, mevcut mortgage'ınızı yeni koşullarla değiştirmektir. Genellikle daha düşük faiz oranı elde etmek veya aylık ödemeyi düşürmek için yapılır.

Başabaş Noktası (Break-Even) Hesabı

Refinansman maliyeti ortalama 5.000 dolar civarındadır. Mantıklı olup olmadığını anlamak için şu formülü kullanın:

Toplam Kapanış Maliyeti ÷ Aylık Tasarruf = Başabaş Süresi (ay)

Örnek: 400.000 dolarlık mortgage'da faiz yüzde 7'den yüzde 6,50'ye düşerse aylık yaklaşık 133 dolar tasarruf edersiniz. Kapanış maliyeti 5.000 dolar ise başabaş noktası yaklaşık 38 aydır. Evde bundan uzun süre kalacaksanız refinansman mantıklıdır.

2026'da refinansman ne zaman mantıklı?

• Mevcut faiziniz, piyasadaki oranlardan en az yüzde 0,75–1 daha yüksekse
• Evde başabaş süresinden en az 2–3 yıl daha kalmayı planlıyorsanız
• 2023–2024'te yüzde 7+ faizle kredi almışsanız, bugünkü yüzde 6,11 oranları önemli tasarruf sağlayabilir
• Eski "yüzde 1 kuralı" artık geçerli değil — bugünün yüksek ev fiyatlarıyla yüzde 0,5'lik düşüş bile yüzlerce dolar aylık tasarruf anlamına gelebilir

Ne zaman mantıklı değildir?

• Evde başabaş süresinden kısa kalacaksanız
• Pandemi döneminden yüzde 3–4 faizle krediniz varsa
• Yeni bir 30 yıllık vadeye uzatmak, düşük faize rağmen toplam faiz maliyetini artırabilir

Mortgage Başvurusunda Sık Yapılan Hatalar

1. Tek kredi kuruluşuna başvurmak: En az 3 farklı kuruluştan teklif alın. Aynı 45 günlük pencere içinde yapılan başvurular kredi skorunuzda tek bir sorgulama olarak sayılır
2. Ön onay almadan teklif vermek: Satıcılar ön onaysız teklifleri genellikle ciddiye almaz
3. Gizli maliyetleri görmezden gelmek: Emlak vergisi, ev sahibi sigortası (homeowner's insurance), HOA aidatları ve bakım masrafları aylık mortgage ödemenizin üzerine eklenir
4. Tüm bütçeyi eve harcamak: Kredi kuruluşunun onayladığı maksimum tutarı almak zorunda değilsiniz. Genel kural: konut giderleriniz brüt gelirinizin yüzde 28'ini aşmamalıdır
5. Acil durum fonu bırakmamak: Peşinat ve kapanış maliyetlerinden sonra en az 3–6 aylık gideri karşılayacak birikim bırakın
6. Ev muayenesini atlamak: 300–500 dolarlık muayene, binlerce dolarlık sürpriz tamir masrafından korur
7. PMI'yi değerlendirmemek: Peşinat yüzde 20'nin altındaysa ödeyeceğiniz PMI tutarını aylık bütçenize dahil edin. Öz sermayeniz yüzde 20'ye ulaştığında kaldırılmasını talep etmeyi unutmayın

Mortgage Sözlüğü: Temel Terimler

İngilizce Terim	Türkçe Karşılığı	Açıklama
Principal	Anapara	Borçlanılan ana tutar
Interest	Faiz	Borç kullanma bedeli
Down Payment	Peşinat	Satış fiyatından cepten ödenen kısım
Escrow	Emanet hesabı	Vergi ve sigorta ödemelerinin toplandığı hesap
PMI	Özel mortgage sigortası	Düşük peşinatlı kredilerde kredi kuruluşunu koruyan sigorta
MIP	Mortgage sigorta primi	FHA kredilerindeki zorunlu sigorta
DTI	Borç-gelir oranı	Aylık borç ödemelerinizin brüt gelirinize oranı
Appraisal	Değerleme	Evin piyasa değerinin profesyonel tespiti
Pre-Approval	Ön onay	Kredi kuruluşunun verdiği yazılı kredi taahhüdü
Closing	Kapanış	Satışın tamamlandığı, belgelerin imzalandığı gün
Refinance	Yeniden finansman	Mevcut kredinin yeni koşullarla değiştirilmesi
ARM	Değişken faizli mortgage	Belirli süreden sonra faizi değişen kredi
Fixed-Rate	Sabit faizli	Faizi kredi ömrü boyunca değişmeyen kredi
Lien	İpotek/haciz	Mülk üzerindeki yasal borç kaydı
Title Insurance	Unvan sigortası	Mülk sahipliği ihtilaflarına karşı koruma
Conforming Loan	Uyumlu kredi	Fannie Mae/Freddie Mac limitlerini aşmayan kredi
Jumbo Loan	Jumbo kredi	Uyumlu kredi limitini aşan yüksek tutarlı kredi
Seller Concession	Satıcı katkısı	Satıcının alıcının kapanış maliyetlerine katkıda bulunması

Sık Sorulan Sorular

Türkiye vatandaşıyım, Green Card'ım yok. ABD'de ev alabilir miyim?

Evet. Geçerli çalışma vizesiyle konvansiyonel veya Non-QM mortgage alabilirsiniz. ITIN numaranız varsa ve SSN'niz yoksa ITIN kredisi seçeneğiniz de vardır. Ancak FHA kredisini kullanamazsınız.

Peşinat için Türkiye'den para getirebilir miyim?

Evet, ancak paranın kaynağını belgelemeniz gerekir. Kredi kuruluşları, büyük para transferlerinin bir borç değil, tasarruf veya hediye olduğunu doğrulamak ister. Banka transfer kayıtlarını ve gerekirse hediye mektubunu hazır bulundurun. 10.000 dolar ve üzeri nakit transferler otomatik olarak raporlanır.

Kredi skorum 580. Hangi seçeneklerim var?

FHA kredisi ile yüzde 3,5 peşinatla ev alabilirsiniz (Green Card veya vatandaşlık şartıyla). Skor 500–579 arasındaysa FHA yüzde 10 peşinat ister. Konvansiyonel kredi için skoru en az 620'ye çıkarmanız gerekir.

Ne kadar ev alabilirim?

Genel kural: konut giderleriniz (mortgage + vergi + sigorta + PMI) brüt aylık gelirinizin yüzde 28'ini aşmamalıdır. Toplam borç ödemeleriniz ise gelirinizin yüzde 36'sını geçmemelidir. Örneğin, aylık brüt geliriniz 8.000 dolar ise, aylık konut gideriniz yaklaşık 2.240 doları aşmamalıdır.

Kiracıyım. Ne zaman satın almaya geçmeliyim?

Genel göstergeler: en az 2 yıl aynı bölgede kalmayı planlıyorsanız, yüzde 3–5 peşinat biriktirebilmişseniz, kredi skorunuz 620+ ise ve istikrarlı bir geliriniz varsa ev almayı düşünmeye başlayabilirsiniz. Kira ödemeleriniz bölgedeki mortgage ödemelerine yakınsa, ev almak genellikle uzun vadede daha avantajlıdır.

Mortgage ödemelerimi yapamaz duruma düşersem ne olur?

İlk adım olarak kredi kuruluşunuza hemen başvurun — forbearance (geçici erteleme), loan modification (kredi koşullarının değiştirilmesi) veya ödeme planı gibi seçenekler sunabilirler. 90+ gün gecikme kredi skorunuzu ciddi şekilde düşürür. En kötü senaryoda foreclosure (haciz) süreci başlar ve evinizi kaybedebilirsiniz. Erken müdahale kritiktir.

Bu rehber, kamuya açık resmi veriler ve güvenilir kaynaklara dayanmaktadır. Bireysel durumunuza göre en doğru bilgiyi lisanslı bir mortgage danışmanından (loan officer) almanızı öneririz. Kredi koşulları, faiz oranları ve program şartları zaman içinde değişebilir.

Sorularınız veya önerileriniz için: [email protected]