H-1B veya F-1 Vizesiyle ABD'de Ev Almak: Mortgage Başvurusu, Peşinat ve Kredi Veren Bankalar

ABD’deki Türk topluluğunda yaygın bir yanlış kanı var: “Green Card’ım olmadan ev satın alamam.” Bu tamamen yanlıştır. ABD’de gayrimenkul satın almak için vatandaş veya daimi ikamet sahibi olmanız gerekmez. H-1B, L-1 ve hatta F-1 OPT vizesiyle mortgage alabilirsiniz. Ancak süreç biraz farklıdır ve bazı ek gereksinimler vardır.

Hangi Vize Türleriyle Mortgage Alınabilir?

Vize Türü	Mortgage Uygunluğu	Özel Koşullar
H-1B	Evet — standart	Çoğu büyük banka kredi verir
L-1	Evet — standart	H-1B ile aynı koşullar
O-1	Evet — standart	İşveren sponsor mektubu gerekebilir
E-2 (Treaty Investor)	Evet	Ticari vize olduğundan ek belge gerekir
F-1 (OPT/CPT)	Koşullu evet	Sınırlı sayıda kredi veren var, ek peşinat
F-1 (aktif öğrenci)	Çok zor	Co-signer veya tam nakit ödeme gerekebilir
B-1/B-2 (turist)	Hayır (mortgage için)	Nakit satın alma mümkün
TN	Evet — koşullu	Yenileme geçmişi önemli

H-1B Sahipleri İçin Mortgage Süreci

H-1B ile mortgage almak en yaygın senaryodur. İşte bilmeniz gerekenler:

Gereksinimler:

• Kredi skoru: Minimum 620 (ideal 700+)
• Peşinat: %3-20 (vize durumuna bağlı)
• İş geçmişi: En az 2 yıl ABD’de çalışma geçmişi (aynı işveren olması gerekmez)
• DTI oranı (Debt-to-Income): %43’ün altında
• SSN: Zorunlu
• EAD veya vize geçerlilik süresi: En az 1 yıl kalan süre tercih edilir

Peşinat seçenekleri:

Kredi Türü	Minimum Peşinat	Kim İçin Uygun
Conventional (Fannie Mae)	%3-5	2+ yıl iş geçmişi, 680+ skor
FHA	%3.5	580+ skor, ilk ev alıcıları
Conventional (%20 peşinat)	%20	PMI ödemekten kaçınmak isteyenler

PMI nedir? %20’den az peşinat öderseniz Private Mortgage Insurance (PMI) ödemeniz gerekir — aylık mortgage ödemesine $100-300 ek maliyet.

En sık sorulan soru: Vize yenilenme riski mortgage’ı etkiler mi?

Bankalar H-1B vizenizin yenilenme garantisi olmadığını bilir. Ancak pratikte bu çoğu büyük banka için sorun olmaz. Banka, evinizi teminat olarak tutar — siz ülkeyi terk etseniz bile mülk güvence olarak kalır.

F-1 OPT ile Ev Almak: Daha Zor Ama Mümkün

F-1 OPT (Optional Practical Training) ile çalışıyorsanız mortgage almak daha zordur ama imkansız değildir:

Zorluklar:

• OPT süresi sınırlıdır (12 ay + STEM uzantısı ile 36 ay)
• Bankalar uzun vadeli gelir istikrarı arar
• H-1B başvurunuz beklemedeyse bu lehinize çalışır

Stratejiler:

1. Daha yüksek peşinat — %20-25 peşinat ödemek bankaların güvenini artırır
2. Co-signer kullanmak — ABD’de yaşayan vatandaş veya Green Card sahibi bir co-signer ekleyin
3. Employer letter — İşvereninizden H-1B sponsor edeceğine dair niyet mektubu alın
4. Daha küçük bankalar veya mortgage broker — büyük bankalar yerine esnek kredi verenleri tercih edin

F-1 OPT ile kredi veren bankalar:

• HSBC — Uluslararası müşterilere yönelik mortgage programı
• Citibank — Premier müşteriler için esnek politika
• Cross Country Mortgage — Non-QM (Non-Qualified Mortgage) seçenekleri
• Angel Oak Mortgage — ITIN ve alternatif belgelemeyle mortgage
• Yerel kredi birlikleri — Bireysel değerlendirme yapabilir

Başvuru İçin Gerekli Belgeler

Belge	Açıklama
Pasaport + vize	Güncel ve geçerli
I-94	CBP web sitesinden indirin
EAD kartı	Varsa (OPT, H-4 EAD)
Son 2 yılın vergi beyannamesi (tax returns)	Form 1040
Son 30 günlük maaş bordrosu (pay stubs)	İşvereninizden
Son 2-3 aylık banka hesap dökümleri	Peşinat kaynağını göstermek için
Employment verification letter	İşvereninizden pozisyon, maaş ve istihdam durumu
W-2 formları	Son 2 yıl
Vize onay belgesi (I-797)	H-1B onay bildirimi
Gift letter	Peşinat hediye ise (aileden gelen para)

Peşinatı Türkiye’den Transfer Edebilir miyim?

Evet, ancak dikkatli olmanız gereken noktalar var:

1. Seasoned funds kuralı — Çoğu kredi veren, peşinat parasının hesabınızda en az 60 gün bulunmasını ister
2. Belgeleme — Paranın kaynağını göstermelisiniz (Türkiye’deki banka hesap dökümü, transfer dekontları)
3. Gift letter — Para ailenizden geliyorsa, geri ödeme beklenmediğini belirten imzalı bir mektup gerekir
4. FBAR bildirimi — Türkiye’deki hesabınızda $10.000+ varsa FBAR dosyalamanız gerekir
5. Döviz kuru kaybı — TL’den dolara çevirirken kur farkını hesaba katın

Ev Almak mı Kiralamak mı? Karar Rehberi

Her durumda ev almak mantıklı değildir. Bu soruları cevaplayın:

Soru	Ev Al	Kirada Kal
ABD’de en az 5 yıl kalacak mısınız?	Evet	Hayır
Vize durumunuz stabil mi?	Evet	Belirsiz
%10+ peşinat birikimimiz var mı?	Evet	Hayır
Kredi skorunuz 680+ mı?	Evet	Hayır
Bakım masraflarını karşılayabilir misiniz?	Evet	Hayır

5 yıl kuralı: Kapanış masrafları (closing costs) genellikle ev değerinin %2-5’idir. Bu masrafları amorti etmek için evde en az 5 yıl kalmanız gerekir.

Closing Costs: Ek Masraflar

Peşinat dışında kapanışta ödemeniz gereken ek masraflar:

Masraf Kalemi	Tahmini Tutar
Appraisal (değerleme)	$300-600
Home inspection	$300-500
Title insurance	$1.000-3.000
Attorney fees	$500-1.500
Origination fee	Kredi tutarının %0.5-1’i
Escrow deposits	2-3 aylık vergi + sigorta
Toplam	Ev fiyatının %2-5’i

$400.000’lık bir ev için closing costs $8.000-20.000 arasında olabilir.

Adım Adım Ev Satın Alma Süreci

1. Pre-approval alın (2-4 hafta) — Bankanın ne kadar kredi verebileceğini öğrenin
2. Emlakçı (realtor) bulun — Alıcının emlakçısı genellikle alıcıya maliyetsizdir
3. Ev arayışı (1-6 ay) — Zillow, Redfin, Realtor.com kullanın
4. Teklif verin (offer) — Emlakçınız pazarlık yapar
5. Home inspection yaptırın — Ciddi sorunları tespit edin
6. Appraisal — Banka evin değerini doğrular
7. Final mortgage approval — Tüm belgeler onaylanır
8. Closing — İmzalar atılır, anahtarlar teslim edilir

Toplam süre: 2-4 ay (pre-approval’dan closing’e)

Mortgage Reddedildiyse Ne Yapmalı?

1. Kredi skorunuzu iyileştirin — 6 ay bekleyip tekrar başvurun
2. Daha yüksek peşinat biriktirin — %20+ peşinat red riskini azaltır
3. Non-QM mortgage deneyin — Geleneksel bankaların dışında esnek kredi verenler var
4. Mortgage broker kullanın — Broker, birden fazla kredi verenle çalışarak en uygun seçeneği bulur
5. Co-signer ekleyin — Güçlü kredi geçmişi olan bir co-signer büyük fark yaratır

Bu makale genel bilgi amaçlıdır ve finansal danışmanlık yerine geçmez. Mortgage başvurunuz için lisanslı bir mortgage loan officer’a danışın.